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房建工程造價的全過程成本控制秘籍15招

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全過程造價管理

所謂房建工程造價管理就是合理確定和有效控制建設項目的造價。這里的造價是指建設某項工程所花費的全部費用, 包括前期工作費用、勘測設計工作費用、建筑安裝工作費用、設備工具購置費用、建設單位管理費用以及其他工程建設費用等。其中, 造價的合理確定是有效控制的前提; 而有效的控制又是以合理的造價確定為基礎的, 兩者缺一不可, 不可偏廢。


房建工程全過程造價管理的幾個階段

根據房建工程的實施進度以及管理的內容和管理側重點不同, 可以將房建項目的階段劃分為投資決策階段、設計階段、招投標階段、實施階段、竣工驗收結算。


1. 投資決策階段的造價控制

長期以來, 建設項目普遍存在著"三超"現象, 而要克服這一現象, 使“經批準的投資估算作為建設工程造價的最高限額”, 對以后的設計概算、施工圖預算和工程竣工結算都起到控制作用。需要通過多方面, 多環節的共同努力, 其中提高項目投資估算的相對準確性, 充分打足資金, 就是工程造價管理者的首要責任. 尤其是在投資決策階段, 項目法人 (或項目業主 )是工程造價控制的主體,項目法人應從擬建項目的建設目的、項目建成后的預測功能 (或設計功能 ) 和對項目建設周期內預測的各種因素, 進行周密、細致的調研和考察, 做出在項目投資決策階段控制工程造價的具體目標和決策, 并依此要求工程造價管理人員做出較為準確的投資估算。


2. 設計階段的造價控制

在設計階段, 設計單位應根據業主 (建設單位 )的設計任務委托書的要求和設計合同的規定, 努力將概算控制在委托設計的投資內。設計階段的造價控制是一個有機聯系的整體, 各設計階段的造價 (估算、概算、預算 )相互制約、相互補充, 前者控制后者, 后者補充前者, 共同組成工程造價的控制系統。


在設計的過程中, 要進行設計跟蹤, 及時對設計圖紙及工程內容進行估價, 及時對設計項目投資與計劃投資進行比較。如發現設計投資超過計劃投資, 則促使修正設計, 以保證投資不超過限額。此外, 應進行設計方案的技術經濟比較, 以尋求投資上節約的可能性。


3. 招投標階段的造價控制

我國工程施工招標是開展較早的領域, 也是范圍最廣、最成熟的領域。招投標階段工程造價管理的任務主要有以下三個方面:(1)在批準的概算、預算限額之內, 在滿足工程質量和工期要求條件下, 確定出合理的業主標底。(2)根據工程的性質和特點, 制定出評標辦法。(3)與工程造價有關的合同條款的制定。三者之間相互聯系, 應綜合考慮, 以達到相對最優效果。


4. 施工階段的造價控制

項目實施是建設項目的規劃、設計方案轉變為工程實體的過程。這個過程是工程資金形成的主要過程, 即建設資金的主使用階段。因此, 工程從施工到工程竣工, 對建設資金的控制管理, 在全進程資金管理中占有很重要的地位, 直接影響著工程質量和效益。在工程項目的可行性研究和初步設計等前期階段, 造價管理的首要任務是優化設計方案, 合理預測工程投資。而在工程實施階段,如何將實際造價控制在預測值之內, 如何科學的使用建設資金是造價管理研究的主要目標和任務。在施工階段, 造價工程師應對施工組織設計認真審核, 采用技術經濟比較的方法進行綜合評審, 把計劃投資額作為投資控制的目標值, 定期分析目標值與實際投資值之間產生偏差的原因, 重點審核施工組織設計中因采用各種不合理施工措施所增加的費用。對于發生的工程變更, 要仔細審查每一個子目的單價、數量和金額的變化情況, 實行事前把關, 主動監控, 確保投資控制目標的實現。施工過程中往往出現索賠的現象,承包商總是尋找一切機會, 既希望索取費用賠償, 更想得到利潤和工期補償, 作為造價工程師就應該精通施工合同條款, 熟悉工程項目的專業技術標準, 當好 仲裁員!, 維護合同雙方的合法權益。


工程項目實施階段在控制工程造價方面可從如下幾點著手: ( 1)仔細審查合同標價和工程量清單、基本單價及其它有關文件: ( 2 )正確進行工程計量, 復核工程付款賬單, 按規定進行工程價款結算: ( 3 )正確理解設計意圖, 嚴格控制設計變更, 對設計不妥的地方及時更改: ( 4 )熟練運用定額, 合理進行現場簽證。( 5 )審查施工組織設計, 選擇合理的施工方案,有效控制造價。


5. 竣工結算審計階段的造價控制

建筑工程竣工決算是整個工程造價控制最重要的一環??⒐Q算如何能忠實地反映整個工程的實際造價, 也反映了發包方和承包方對工程造價管理的能力, 及時辦好工程竣工決算必須收集、整理竣工結算資料, 包括工程竣工圖、設計變更通知, 各種簽證材料等。這些資料的收集和取證還必須注意其有效性, 如設計變更通知書必須有原設計單位下達的有設計人員的簽名和相關印鑒, 現場監理的簽證必須有甲方工地負責人的簽章并征得設計人員的認可等。我國大多數工程項目在工程竣工決算時, 施工承包方在竣工決算時,施工承包方在竣工結算書中普遍多算, 發包方千方百計亂砍一通, 扯皮現象嚴重, 工程結算一拖再拖, 有的一拖就是幾年, 大大影響工程建設項目的使用和建設工程造價的確認。


竣工結算審計重點

1. 工程量的審核:工程量審核是結算中最基礎的, 它直接影響計算工程直接費和其他各項費用, 它的準確與否, 直接關系到工程造價的高低。因此, 必須根據竣工圖紙及其他相關資料以及現場情況對工程量的準確性進行核實, 從中審查出由于計算上的錯誤所造成的工程量與圖紙和施工現場不符的項目, 特別是一些施工單位預算人員做結算時有意加大工程量和重復計算的情況。


2. 定額套價的審核:錯套定額、重復套取定額在結算中經常出現,有些施工單位在套用工程預算定額時, 本來定額中已包括的工作內容,硬要單列項目, 重復套用定額, 故意加大工程造價。


3. 取費標準的審核:工程結算是由直接費、利潤、規費和稅金等費用組成,準確套用各項費率, 取費基礎是否正確是非常重要的。


4. 建筑材料用量及價差的審核:一般來說土建工程材料費用占建筑工程造價總費用的 70% 左右, 近幾年建筑市場材料變化很大, 建設單位對建筑材料用量控制還有很多漏洞, 通過審計, 可以糾正材料結算費用高的現象, 控制工程造價、提高投資效果。通過幾年的工程審計實踐, 我認為材料供應最好采用甲方訂貨, 乙方與供貨單位簽訂采購合同并組織進料, 甲方監督檢查數量和質量。這樣既控制了材料價格又監督了材料質量, 必要時, 甲方將材料款直接撥付給供料單位, 也防止乙方挪用材料款, 確保工程材料款及時到位, 加快工程進度, 降低工程造價??傊? 工程材料費的管理是一項專業性較強且工作量又大又復雜的工作。


5. 隱蔽工程記錄、變更、簽證單的審核:在工程結算中, 隱蔽工程的簽證常引起爭議, 因為簽證人員往往重視技術及時間, 忽視了計費問題, 結果簽證中出現了在定額內已包括的內容重復簽證的現象。隱蔽工程現場管理不好, 審計人員實施審計時很被動, 工程初期就要為結算著想, 做好隱蔽簽證, 減少竣工結算時的扯皮現象。


綜上所述, 要想有效地控制建設工程造價, 只有堅決地把控制重點由原來的單一的對項目實施階段 (審核施工圖預算 )的控制轉移到工程項目建設的各階段上, 對各階段采取不同的造價管理和控制方法, 才能取得事半功倍的效果。在生產建筑產品過程中把工、料、費投入關鍵細節做好了,都可以節約不少錢,省錢就是賺到了,收好以下15招建筑工程成本控制秘籍!


(一)從土方上著手

1. 作為建設方,應該平衡土方,預計出合適的建筑標高,并可以在投標時明示施工單位,場地土方不買土回填也不外運。

2. 作為施工方,采用樁基時,如果不允許在樁間用機械挖土,可以先降低場地標高,盡量使挖方深度變淺,取土到附近的堆場堆放,打完樁并施工完基礎之后,再回填,這樣盡可能的采用了機械化,節約了工期和造價。

3. 如果允許樁間使用機械取土的話,施工組織設計應該這樣編制:將土方用機械取到一定的深度,然后人工清平到基底(至少要保留一個墊層厚度,如果機械挖土司機水平一般的話,建議保留30cm)。

4. 人工清平基底的時候最好是隨著機械開挖的進程進行,這樣清出的土方能夠立即被挖土機轉走,而且現場的基底標高也有明顯的參照。如果有破樁工程的話,破樁也要跟著進行,及時把樁渣運走。別小看樁渣,砸完了可是好大一堆。

(二)從砌筑工程上著手

1. 嚴格控制灰縫,砂漿比磚貴的情況下,砂漿灰縫應盡量留小,反之則應盡量留大,當然首先應滿足規范,在可調的范圍內進行調整。

2. 砂漿的配合比嚴加控制,砂漿的強度來自正確的配合比和合理的養護,如果灰縫強度不夠,就應該從這兩個方面找原因?,F在施工單位對于配合比的管理都很松懈,負責任一點的也不過是在開工之前稱量出每盤的施工配合比,然后再斗車上做個記號。稍差一點的什么記號都沒有,施工師傅們自己憑經驗解決。這樣做出來的不管什么M10還是M5都將會是一個配合比,工人師傅不會管這些,只管砂漿的和易性好不好,施工方便就行了,結果往往是水泥超標。

3. 從磚的損耗方面著手,建議簽訂損耗的合同,或者在分包合同中加上相應的條款,指定最大的損耗率,現場的磚渣不準隨便轉運,留作評定損耗的證據。
(三)從自拌混凝土方面著手
1. 購進合格的材料有時比劣質材料更合算,可以權衡一下,便宜的砂石料通常是含泥量較大的,這樣在做配合比的時候將會把水泥含量大幅提高,折算下來,很可能是得不償失的,所以不要在試驗方面節約,要多作試驗多作比較。
2. 混凝土的清理由混凝土澆筑班組負責,而且是全過程的,包括拆模后的地面清理,這樣做的好處就是班組不會浪費混凝土,模板縫里漏出的水泥漿也會被及時的利用,最大限度地降低損耗。
(四)從商品混凝土上著手
1. 簽訂合理的合同,強烈要求按圖紙結算,如果商砼方認為施工方會因此浪費材料的話,可以要求其與監理方在澆筑后共同檢查。
2. 泵管的清理,既是對節約混凝土精神的一種體現,也是一個施工單位文明程度的體現,盡管是別人的東西,也應該洗干凈后交還。據說有一個直徑同管徑的塑料 球可以通過泵車打進管內,然后用水壓將球頂出,這樣泵管里的混凝土就可以直接完全地輸送到現場,很可惜,在現場多年也沒見過這個東西。
3. 其他方面可以參照上面自拌混凝土。
(五)從模板上著手
1. 模板的拼縫一定要嚴密,這樣既能節約混凝土,保證工程質量,還一定程度上的保護了模板。建議拼縫處縫寬大于3mm的使用木條釘實,縫寬小于3mm的使用透明膠帶貼好。滴水不漏的模板澆出的混凝土外觀最好。
2. 支模盡量工具化,用鋼筋或扁鋼制做出成型的加固工具,可以使支模的過程事半功倍,而且可以反復使用。制作一套這樣的工具,一個工程節約的人工就綽綽有余。
3. 模板最好能夠達到清水模板的質量,這樣以后的抹灰工序可以省略了。建議與木工班簽訂質量合同,如果能夠達到不抹灰的要求按面積獎勵,達不到要求則按面積重罰。
(六)從鋼筋上著手
1. 鋼筋進場需要驗貨。很多人錯誤地以為鋼筋越粗就是買到好東西了,鋼筋是按照重量購買的,而我們的預算是根據長度×線密度得出來的理想重量,與實際重量是有出入的,這樣當實際的直徑大于我們計算直徑的話,同重量的鋼筋買回來的長度就會少于預算的長度。所以鋼筋在滿足規范允許偏差的情況下要盡可能的細,越細越賺錢。
2. 現場的管理。鋼筋需要防潮防銹,如果購入的鋼筋能夠及時地使用,這部工序可以省略掉,這也是節省成本的措施之一。在現場鋼筋不應露天堆放,焊接好、加工好的更應該盡快使用。
3. 如果設計沒有特別規定,可以使用閃光對焊或者機械連接來節約鋼筋接頭。
4. 柱鋼筋接頭采用電渣壓力焊,又便宜又可靠。
5. 在現場檢查浪費。很多鋼筋工覺得鋼筋長了不要緊,反正扔了也是扔了,所以幾十公分長的鋼筋頭子都懶得裁下來,這種做法不可取。
鋼筋長了未必就是好事,我們對鋼筋工的要求比其他工種更嚴格,因為鋼筋在結構中是極其重要的,而且又是隱蔽工程,容不得出半點差錯,允許他們把鋼筋下長,久而久之他們也會在某些地方把鋼筋下短,從而失去了管理的力度和嚴謹性。
最主要的是這樣做是一種浪費,一個大工程下來起碼有十好幾噸鋼材就這樣浪費掉,反之你能夠節約十好幾噸鋼材。所以短鋼筋頭就算用不了,也不要這樣浪費,可以做預埋件,拿去賣鐵也好。還有,班組是按照實際進場的噸數進行班組結算,那么你還得多付十幾噸鋼筋的人工費。
(七)從抹灰工程著手
1. 現在市場上流行著各種各樣的砂漿王、砂漿精之類的東西,可以取代石灰,也可以節約成本,跟石灰比較,用這個東西的好處就是不會爆灰,推薦選用。
2. 先打灰餅,如果灰餅過厚,不要急著施工,要分析原因,如果是砌筑的問題建議拆掉重砌,一是對砌筑班組質量不合格的懲罰,二是出于抹灰厚度過厚,容易引起空鼓的考慮。
3. 該走的工序一定要走,不要在這方面節約。建議的工序(武漢):墻面基層清理---濕潤墻面---107 膠素水泥漿---0.5厚水泥砂漿一道---24小時后---抹灰刮平---在鐵抹子壓墻面無明顯壓痕之后用石灰漿(可摻少量水泥。摻水泥的量約為石膏的 20%,即水泥:石膏=0.5:1)罩面。
(八)從面層裝飾著手
1. 如果是塊料面層,應該有詳細的預算(不要使用投標的預算量,必須重算),因為塊料多數都很貴,在這方面節約會帶來可觀的效益。
2. 注重成品保護,在成品保護上花一塊錢,將來在收尾處理上可以少花50塊錢,基本上是這個比例。
3. 裝飾面層多做幾次,我在某個工程的時候,室內的刮雙飛粉膩子工程設計是2道,結果有一戶被重復刮了5道,這是后來拆墻的時候發現的。
(九)從防水工程著手
1. 常見的有瓦屋面和卷材屋面、涂膜屋面等等。如果是瓦屋面,建議按圖紙計算,當然這種機會是很小的,但是也要試著爭取。瓦的損耗非常大,難以控制,一旦到了現場其損耗責任就很難區分了,因此瓦下車的時候一定要驗貨,稍有破損的全部開除,不要手下留情。
2. 排水管雨水口最好在防水施工之前完成,這樣接頭處理較好,省錢又省事。
(十)從腳手架上著手
1. 現在層高3米的住宅樓很普遍,搭設腳手架時注意:腳手架不見得就是一層兩道橫桿,完全可以按照1.8米一道橫桿進行搭設,這樣工人也不用在腳手架里面彎腰行走了。
2. 腳手架基礎??梢韵葷仓|層基礎,然后把墊層基礎直接作為腳手架基礎,施工中多數工期比較緊,在墊層強度沒有完全達到時搭設腳手架,必須按照安全規范用墊木墊起把壓力擴散。
(十一)從垂直運輸著手
1. 垂直運輸決定著工程進度,當然如果工程不要求進度的話,完全可以少采用一些垂直運輸機械,但這樣選擇并不是必然的,還應該考慮其他材料設備的攤銷,材料設備沒有周轉就沒有賺錢,所以垂直運輸的選用應該符合“合理”二字。
2. 垂直運輸決定著工程進度,所以一個快速的垂直運輸設備可以頂替2個慢速的垂直運輸設備。所以快速卷揚機比較容易受到青睞。
3. 安全是必須考慮的因素,一旦出了安全事故,所有的成本控制都是白忙活。
(十二)從樓地面著手
1. 清理的殘渣可以作為回填土夯填到一層地面里,這樣做的前提是先要留出幾間房(具體根據以往的地坪殘渣量來估計)不回填土方,一直留到清理地坪。這樣就不用為殘渣外運頭疼了。
2. 地坪砂漿的稠度一定要控制好,以手握稍出漿為宜,基本上是越干越好,太稀了只會導致空鼓開裂。
3. 即使設計沒有要求,房間大于15平方的也要鑲嵌玻璃條分格用來防裂,事后維修比不上事前控制。
(十三)從天棚上著手
1. 如果是清水模板的效果,完全可以不抹灰,直接交給油漆工處理。這樣既節約了成本,又避免了將來因天棚空鼓引發砸傷人物之類的事故,何樂而不為呢?
2. 天棚的質量不容易檢查,也不容易被發現,所以重點是陰角處理,處理好了,什么都好看。
(十四)從門窗著手
1. 門窗的重點是成品保護,門窗安裝好后及時覆蓋保護膜,直到外墻施工完,腳手架拆除,內墻裝飾、地面完成后再清除。過早的拆除除了給門窗安裝工找了一份擦窗戶的差事之外沒有任何的好處。
2. 如果沒有必要,不要過早的安裝玻璃和窗扇,完全可以在驗收之前的一個星期內完成。放在倉庫里保護比在現場保護容易多了。
(十五)施工過程中實施控制
在項目施工過程中,按照所選的技術方案,嚴格按照成本計劃進行實施和控制,包括對生產資料費的控制,人工消耗的控制和現場管理費用等內容。


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